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【法律】最高院：承包人对发包人享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗商品房消费者的权利

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发布时间：2020-12-06 22:36
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【概要描述】根据《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条之规定，承包人对发包人享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗商品房消费者的权利。该规定是对购买商品房消费者的特殊保护。2.工程价款优先权在本质上属金钱债权，《执行异议和复议规定》第二十九条是关于金钱债权执行中，消费者主张排除执行的规定，故人民法院可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理涉消费者权利与工程款优先受偿权交叉的执行异议之诉案件。

【法律】最高院：承包人对发包人享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗商品房消费者的权利

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【裁判要旨】1.根据《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条之规定，承包人对发包人享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗商品房消费者的权利。该规定是对购买商品房消费者的特殊保护。2.工程价款优先权在本质上属金钱债权，《执行异议和复议规定》第二十九条是关于金钱债权执行中，消费者主张排除执行的规定，故人民法院可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理涉消费者权利与工程款优先受偿权交叉的执行异议之诉案件。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2020）最高法民终316号

上诉人（原审原告）：甘肃万城建筑工程有限责任公司。住所地，甘肃省兰州市城关区张掖路**。

法定代表人：李明生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司。住。住所地，甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道**。

法定代表人：丁大双，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：刘旭美，男，1983年8月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市皋兰县水阜乡水阜村**。

委托诉讼代理人：魏列文，甘肃魏列文律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行。住所地。住所地，甘肃省兰州市皋兰县名藩大道**商铺****。

负责人：张鑫，该支行行长。

委托诉讼代理人：王维纲，甘肃和乾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。

上诉人甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）因与被上诉人甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、刘旭美、中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行皋兰支行）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。

万城公司上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判准许对甘肃省皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N-6-1001号房屋执行；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。

主要事实和理由为：一、虽然刘旭美与盛世公司在查封前签订了《商品房买卖合同》，但是刘旭美实际付款的金额与盛世公司出具的收据并不相符；刘旭美与邮储银行皋兰支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》时，案涉房屋已经被查封，邮储银行皋兰支行放款时间在法院查封之后，且邮储银行皋兰支行将贷款发放给盛世公司的分支机构，不仅银行放款存在违规操作现象，刘旭美也无证据证明其在案涉房屋查封之前已支付的房款超过合同总价款的百分之五十；案涉《个人购房/购车借款及担保合同》加盖的备案登记及登记机关印章均系伪造的，原审法院未查明该节事实，将依据无效合同而发放的贷款作为买受人已支付购房款排除执行，对抗万城公司的优先受偿权，没有事实和法律依据；刘旭美和盛世公司在明知法院查封后不能办理备案，依然在买卖房屋，目的系对抗执行。另，刘旭美购买的案涉房屋已经抵押给案外人北京鹏润金服在线信息技术有限公司（以下简称鹏润公司），原审法院未查清该事实，以该公司未主张抵押权为由认定刘旭美买卖房屋的合法性与法律相悖。因此，原审法院认定相关事实不清，刘旭美不符合排除执行的相关规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的适用前提系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，此处的“登记”应当指完成“初始登记”，但是本案中案涉工程并未经竣工验收，不得随意处置，更未依据相关法律法规完成“初始登记”，原审法院以“部分房屋完成了备案登记，房地产交易中心配合了法院查封”，认定案涉房屋属于登记在盛世公司名下的商品房，系突破性的适用法律，属适用法律错误。综上，本案并不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，邮储银行皋兰支行违规发放贷款的行为，亦不能作为购房人已付款达到合同约定总价款百分之五十的条件，原审法院据此驳回万城公司的工程款优先受偿权，认定事实不清，适用法律错误，应当改判支持万城公司的上诉请求。

盛世公司未向本院提交答辩意见。

刘旭美答辩称，刘旭美系与盛世公司签订合法的房屋买卖合同购买房屋，并且通过支付首付款和按揭贷款的方式足额支付了购房款。完成付款义务后，刘旭美已经合法占有了该房屋，并向银行进行按揭还款，且该房屋系刘旭美的唯一住房，万城公司的优先受偿权不得对抗刘旭美作为消费者对案涉房屋享有的物权期待权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

邮储银行皋兰支行答辩称，邮储银行皋兰支行已经足额支付刘旭美个人的一手住房贷款，万城公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗买受人刘旭美，刘旭美已经合法占有系其唯一住房的该涉案房屋。

万城公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销(2019)甘执异142号民事裁定；2.恢复对位于甘肃省皋兰县石洞镇中堡村委会南侧的“颐和名都”3N-6-1001号房屋的执行；3.本案诉讼费和律师费由盛世公司和刘旭美承担。

一审法院认定的事实：2017年5月10日，刘旭美与盛世公司签订商品房买卖合同，约定刘旭美购买盛世公司开发的位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3Ｎ幢6单元1001号，建筑面积86.21平方米，总房款417661元，付款方式为首付87661元，银行贷款330000元。2017年5月26日，刘旭美向邮储银行皋兰支行申请贷款，2017年7月28日，邮储银行皋兰支行、刘旭美与盛世公司签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定邮储银行皋兰支行根据刘旭美的申请，同意发放个人购置房屋贷款290000元，刘旭美授权邮储银行皋兰支行将贷款资金从其本人账户划付至甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司忠和分公司（以下简称盛世公司忠和分公司）账户，2017年8月1日，邮储银行皋兰支行放款290000元。刘旭美实际支付的首付款为127661元。之后，刘旭美通过卡号62×××32按月归还贷款至今。

另查明，2016年5月19日，涉案房屋已被盛世公司抵押给鹏润公司。鹏润公司未主张实现其抵押权。

还查明，2017年7月20日，该院依据万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世公司名下位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括刘旭美购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内享有优先受偿权。本案由该院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，刘旭美向该院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的拍卖，该院于2019年8月1日作出（2019）甘执异142号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢6单元1001室的执行。万城公司不服向该院提起执行异议之诉。

再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，刘旭美名下无其他用于居住的房屋。

一审法院认为，本案争议的焦点问题是刘旭美对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。刘旭美提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项即可对抗优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条已明确规定了对抗优先受偿权的三个条件。故本案的关键在于刘旭美的买受行为是否同时满足上述条件。

第一，对于涉案房屋是否为登记在盛世公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。该院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目早已实际使用。另，盛世公司已取得商品房预售许可，国有土地使用权证，建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可，且其作为开发企业将其已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，房地产交易中心亦针对该院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世公司名下的商品房。

第二，2017年5月10日，刘旭美与盛世公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。刘旭美与盛世公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，刘旭美在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足第二十九条规定的第一项条件。

第三，刘旭美购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，刘旭美未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且刘旭美有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。该院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下的房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为刘旭美有宅基地还存在登记在其名下的房屋的理由不能成立。刘旭美的买受行为满足第二十九条规定的第二项条件。

第四，刘旭美于2017年5月13日和2017年5月18日共支付首付款127661元，刘旭美于2017年5月26日向邮储银行皋兰支行申请贷款，2017年7月28日，邮储银行皋兰支行、刘旭美与盛世公司签订个人购房借款及担保合同，邮储银行皋兰支行受托向盛世公司忠和分公司支付贷款290000元。刘旭美依约按期归还贷款本金和利息至今。刘旭美与邮储银行皋兰支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》的时间和邮储银行皋兰支行放款的时间虽然晚于2017年7月20日人民法院保全查封涉案房屋的时间，但从刘旭美提交贷款申请的时间看，刘旭美在首次付款后查封前即2017年5月26日已按约定申请银行贷款，邮储银行皋兰支行审查和发放贷款客观上确实需要一定的时间，邮储银行皋兰支行于2017年8月1日放款并非刘旭美原因造成，刘旭美对合同价款的支付满足二十九条规定的第三项条件。

综合上述四点，刘旭美的买受行为符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。

至于万城公司认为邮储银行皋兰支行对商品房买卖合同未尽审查义务，违规放款，因刘旭美所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题。该院认为，即使盛世公司、邮储银行皋兰支行的行为不当，但刘旭美不明知亦不存在认可过错，刘旭美按照合同约定通过首付款及贷款方式已全额支付购房款，表明其已履行合同义务。万城公司的该项主张不能成立。

另，万城公司所提涉案房屋已被抵押给鹏润公司的问题。因本案审查的是刘旭美作为房屋消费者能否对抗万城公司的优先受偿权，与鹏润公司的抵押权无关。且刘旭美的买受行为并不必然影响鹏润公司抵押权的实现，即盛世公司向鹏润公司履行债务就不涉及抵押权的实现问题。目前亦无证据证实因盛世公司不履行债务，鹏润公司要求实现抵押权，即使发生亦是另一法律关系，应由鹏润公司主张，与万城公司无关。万城公司的该项理由不能成立。

综上所述，刘旭美作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，该院不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零六条第一款第三项、第三百一十三条第二项规定，判决：驳回万城公司的诉讼请求。

案件受理费7565元，由万城公司负担。

二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院经审理认为，本案的争议焦点为：一、本案是否应适用《执行异议和复议规定》第二十九条；二、案外人刘旭美购买案涉房屋的行为能否排除万城公司对该房屋的强制执行。

一、关于本案是否适用《执行异议和复议规定》第二十九条问题

根据已查明的事实，在万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案中，万城公司申请查封了盛世公司的案涉房屋。在该案二审判决生效后，万城公司申请强制执行，在执行过程中，刘旭美以案外人身份提出异议，法院裁定中止执行。万城公司遂提起本案执行异议之诉。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第一条之规定，万城公司享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗消费者权利。该规定是对购买商品房消费者的特殊保护。案涉执行的工程价款优先权，本质上属金钱债权，《执行异议和复议规定》第二十九条是关于金钱债权执行中，消费者主张排除执行的规定，故原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理本案，并无不当。万城公司认为，案涉房屋并未登记在房地产开发企业盛世公司名下，不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。因案涉项目未完成竣工验收等，仍属于在建工程项目，至今未能完成房产的初始登记，但盛世公司已经取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关开发、销售的许可，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，案涉房产项目在办理房地产的首次登记时，在没有相反证据的情况下，应登记在盛世公司名下，归盛世公司所有。万城公司关于案涉房屋不属于登记在开发企业名下房产而不适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定的主张，本院依法不予采信。

二、关于案外人刘旭美购买案涉房屋的行为能否排除万城公司对该房屋的强制执行问题

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据本案现有证据，刘旭美的执行异议符合该条规定情形。第一，刘旭美与盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系在万城公司申请查封案涉房屋之前，本案审理中未发现影响合同效力的因素。万城公司对盛世公司的商品房预售许可提出异议，但是根据已查明的事实，因该商品房预售许可证中最后一次延期批注时间是2015年7月，该批注内容是“同意延期”，并未注明延期后的到期日，故万城公司的该主张没有事实依据，本院不予采信。第二，案涉房屋系刘旭美的唯一住房，且已实际占有和入住，刘旭美名下亦没有其他住房。第三，《商品房买卖合同》约定的总价款为417661元，刘旭美与邮储银行皋兰支行签订贷款合同，邮储银行皋兰支行亦将刘旭美的贷款290000元，发放给盛世公司指定的收款人，盛世公司对收到邮储银行皋兰支行款项并无异议，万城公司于2018年6月27日二审判决生效后向原审法院提出执行申请时，刘旭美已经支付了大部分购房款，其付款情况符合《执行异议与复议规定》第二十九条第三项的规定。万城公司主张刘旭美应当在查封之前支付购房款超过百分之五十，因该司法解释并未限定交款时间必须在查封之前，故其主张没有法律依据。

另外，关于万城公司上诉主张邮储银行皋兰支行违规发放贷款问题。因邮储银行皋兰支行已经实际借款给刘旭美，用于支付了购房款，邮储银行皋兰支行是否能够办理抵押登记及最终是否能收回全部贷款，属于其自身借款风险的问题，与本案无关，不属于本案审理范围。关于万城公司认为案涉房屋抵押时的备案登记印章及房管部门印章均系伪造及是否影响合同效力的问题。根据本案查明的事实，除上述加盖伪造备案印章的合同外，刘旭美自己提供的《商品房买卖合同》并未加盖该枚印章，故该枚印章是否系伪造，不影响案涉当事人之间合同关系的效力。关于案涉房屋已经抵押给案外人鹏润公司问题。该抵押事实并不影响张恩秀排除万城公司执行的权利，与万城公司主张的优先受偿权并无直接关联，故万城公司认为原审法院未查清该部分事实错误的问题，本院不予支持。

综上，刘旭美购买涉案房屋情形，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的构成要件，且其权利能够排除万城公司的债权执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7565元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王东敏

审判员　杨　卓

审判员　曾朝晖

二〇二〇年六月三十日

法官助理郝晋琪

书记员张利

来源：法商之家

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